Centres-villes : la vacance commerciale n'est pas (que) un problème de commerce. Patrice Schoch

11,6 % : c'est le taux de vacance commerciale mesuré en France en 2025, tous formats confondus, contre 10,7 % un an plus tôt. Troisième année consécutive de hausse.

Derrière cette moyenne nationale, des écarts qui donnent la mesure du phénomène : 9,8 % en Bretagne, 13,4 % en Occitanie, et des disparités qui se creusent d'une région à l'autre selon la démographie locale, la structure de l'offre commerciale et la pression de la périphérie. Dans les seuls pieds d'immeubles des centres-villes, le taux atteint même 11,7 %, avec un taux de rotation des locaux — 13,6 % — qui trahit des reprises ratées et des commerces qui ferment presque aussitôt qu'ils s'installent.

Ce dernier chiffre est le plus révélateur des trois. Une vacance qui progresse est une chose ; une vacance qui s'accompagne d'un tel niveau d'instabilité en dit davantage sur les conditions dans lesquelles un commerce peut aujourd'hui exister en centre-ville que sur la seule désaffection des consommateurs.
 

C'est précisément la thèse que défend le Conseil national du commerce (CNC) dans un rapport remis le 30 juin dernier au ministre Serge Papin, quarante propositions à l'appui.

Son message central, porté notamment par le co-rapporteur Emmanuel Le Roch : lutter contre la vacance commerciale n'est pas qu'une affaire de commerce. Le rapport met en regard un fait qu'on isole trop souvent : au-dessus des vitrines vides, ce sont fréquemment des étages tout aussi vacants qu'on trouve. Deux vacances, un même immeuble, et pourtant deux politiques distinctes (l'habitat d'un côté, le commerce de l'autre) pilotées par des services différents, avec leurs propres calendriers, leurs propres financements, et rarement une feuille de route commune.

Ce diagnostic mérite qu'on s'y attarde, parce qu'il déplace la focale. On a longtemps expliqué le déclin du commerce de centre-ville par la concurrence de la périphérie et la montée du e-commerce - deux réalités indéniables, le e-commerce ayant atteint 196 milliards d'euros de chiffre d'affaires en France en 2025, en hausse de 7 % sur un an. Mais le rapport du CNC pointe un facteur plus discret : la manière dont les politiques publiques locales, chacune légitime dans son domaine, produisent collectivement des effets qu'aucune n'a anticipés sur le commerce.
 

Ce que ce rapport documente, presque malgré lui, ressemble beaucoup à ce que j'observe dans mes propres travaux sur les écosystèmes territoriaux : un même objet - la vitalité d'une rue commerçante - dépend simultanément de plusieurs politiques publiques locales, portées par des services ou des échelons différents, chacun agissant selon sa propre logique et sans dispositif de coordination systématique.

La commune gère l'urbanisme et souvent le stationnement, l'intercommunalité porte la compétence développement économique, l'État finance des programmes nationaux comme Action Cœur de Ville ou Petites Villes de Demain, et les commerçants eux-mêmes (premiers concernés, mais souvent consultés en dernier) se retrouvent à subir des décisions prises sans que leur point de vue ait pesé dans l'arbitrage initial.

Ce n'est un problème ni de compétence ni de bonne volonté : c'est un problème de séquence et de gouvernance, exactement le type de désynchronisation entre agents d'un même territoire que l'on retrouve, sous des formes différentes, dans la plupart des dossiers de fragilité territoriale.

Certaines villes montrent pourtant que la mécanique peut s'inverser : Saint-Dizier a réduit sa vacance de 7 points en un an, Cavaillon de 6 points, Guéret de plus de 5 points. Ce ne sont pas des miracles, mais généralement le résultat d'un pilotage resserré associant urbanisme, immobilier commercial et acteurs économiques locaux autour d'un même projet ; la preuve, s'il en fallait une, que la coordination n'est pas un vœu pieux mais un levier d'action concret.
 

Les quarante propositions du rapport du CNC seront intéressantes à suivre pour une raison précise : sauront-elles imposer une méthode de travail transversale entre les services concernés, ou se contenteront-elles d'ajouter un nouveau dispositif de financement à une liste déjà longue, sans toucher à la manière dont ces politiques se pensent (ou plutôt ne se pensent pas) ensemble.

Sur ce sujet comme sur d'autres, la question n'est peut-être pas de savoir quelle politique publique locale est en cause, mais si l'on se donnera enfin les moyens de les regarder toutes en même temps.